こんにちはキャリーライフ中川です。
管理不全空家・特定空家で変わる税金と責任の話
空き家は、誰も住んでいないけど責任はあります。
管理する責任があります。
税金がかかります。
近隣に影響することがあります。
「使っていないだけ」
「そのうち片付ける」
「売るかどうか決めていない」
「建物があるから固定資産税は安い」
この感覚のまま放置すると、負担につながることがあります。
令和5年住宅・土地統計調査では、
全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％で過去最高です。
賃貸・売却用や二次的住宅を除く空き家も385万戸あります。
空き家は、個人の所有物であると同時に、
地域の生活環境にも関わる問題になっています。
【目次】
1- 空き家は「放置してよい家」ではない
2- 管理不全空家と特定空家の違い
3- 固定資産税の軽減が外れることがある
4- 行政対応は指導・勧告・命令へ進む
5- 放置する前に確認したいこと
1- 空き家は「放置してよい家」ではない
空き家は、人が住んでいないだけで、
責任がなくなるわけではありません。
屋根が傷む。
外壁が落ちる。
庭木が伸びる。
害虫や動物が入る。
不法侵入の不安が出る。
近隣から苦情が入る。
こうした変化は、住んでいる家より気づきにくくなります。
空き家の怖さは、劣化そのものより、発見が遅れることです。
事例イメージです。
父が亡くなり、実家は空き家になりました。
子どもは遠方に住んでいます。
年に数回だけ帰って確認していました。
ある日、近所の人から連絡が入ります。
「雨どいが外れて、隣の敷地に落ちそうです」
「庭木が道路側に伸びています」
「台風の後、屋根の一部が浮いています」
家族は、空き家の状態がそこまで進んでいると思っていませんでした。
空き家は、使っていない家ではありません。
管理が必要な家です。
2- 管理不全空家と特定空家の違い
空き家には、状態によって行政が関わる段階があります。
大きく知っておきたいのが、管理不全空家と特定空家です。
特定空家は、そのまま放置すれば
倒壊など著しく危険になるおそれがある状態、
著しく衛生上有害となるおそれがある状態、
著しく景観を損なっている状態、
周辺の生活環境のために放置が不適切な状態などに当てはまる空き家です。
管理不全空家は、特定空家になる前の段階です。
令和5年の空家法改正により、
放置すれば特定空家になるおそれのある空き家についても、
市区町村が指導・勧告できるようになりました。
▪管理不全空家
特定空家になる前の段階
指導・勧告の対象
勧告を受けると住宅用地特例から外れる可能性
▪特定空家
すでに危険・衛生・景観・生活環境への影響が大きい状態
助言・指導、勧告、命令、行政代執行の対象
命令違反では50万円以下の過料、行政代執行では費用徴収の可能性
昔は、かなり悪くなってから問題になる印象がありました。
今は、その前段階でも行政が動ける制度になっています。
3- 固定資産税の軽減が外れることがある
空き家でよく聞くのが、固定資産税の話です。
住宅が建っている土地には、住宅用地特例があります。
小規模住宅用地、つまり200㎡以下の部分は、
固定資産税の課税標準が6分の1に減額されます。
200㎡を超える一般住宅用地は、3分の1に減額されます。
この特例があるため、古い家を解体せず残しているケースもあります。
注意したい点があります。
市区町村長から勧告を受けた特定空家の敷地は、
住宅用地特例の対象から除外されます。
管理不全空家についても、
勧告を受けると住宅用地特例の対象から除外されます。
通常の小規模住宅用地
固定資産税の課税標準が6分の1
管理不全空家・特定空家で勧告を受けた場合
住宅用地特例の対象から外れる可能性
「建物があるから固定資産税は安い」
この理解は半分だけです。
管理されている住宅用地だから、特例があります。
管理されず、居住の見込みがない状態になると、
同じ扱いではなくなる可能性があります。
事例イメージです。
空き家になった実家を、解体費用がかかるため残していました。
固定資産税が高くなるのを避けたい気持ちもありました。
草木が伸び、外壁の一部が傷み、近隣から市へ相談が入りました。
市から改善の指導が来ます。
対応しないまま進むと、勧告の対象になる可能性があります。
家を残していた理由が「税金を抑えるため」だったとしても、
管理状態によっては逆に税負担が変わることがあります。
4- 行政対応は指導・勧告・命令へ進む
空き家の問題は、いきなり行政代執行になるわけではありません。
段階があります。
▪管理不全空家では、指導、勧告。
▪特定空家では、助言・指導、勧告、命令、行政代執行へ。
国土交通省の資料では、特定空家等に対する措置実績として、
平成27年5月から令和5年3月までの累計で、
勧告3,078件、命令382件、行政代執行180件とされています。
行政代執行とは、所有者が必要な対応をしない場合に、
行政が代わりに除却などを行う手続きです。
費用は、所有者から徴収されることがあります。
空き家の所有者にとって重要なのは、早い段階で止めることです。
指導が来た時点で、現地を確認する。
何を改善すればよいか聞く。
草木、外壁、屋根、窓、害虫、近隣への影響を確認する。
売却、解体、管理委託の選択肢を見る。
放置してから大きな対応を迫られるより、
初期対応の方が選択肢は残りやすいです。
5- 放置する前に確認したいこと
空き家を持った時、最初に確認したいことがあります。
誰が所有者か。
登記名義は誰か。
固定資産税はいくらか。
火災保険は空き家状態でも有効か。
近隣に迷惑をかけていないか。
屋根、外壁、雨どい、窓に傷みはないか。
草木の管理は誰がするか。
郵便物はどう確認するか。
年に何回、誰が現地を見るか。
売る、貸す、解体、管理継続のどれを考えるか。
ここを決めないままにすると、空き家は
「所有している家」から「対応を迫られる家」に変わります。
事例イメージです。
母が施設に入り、実家が空き家になりました。
家族は「まだ荷物があるから、しばらく置いておく」と決めました。
管理担当は決めていません。
半年後、庭木が伸びます。
1年後、雨漏りが始まります。
2年後、近隣から市に相談が入ります。
その時点で、売却するにも修繕や片付けが必要になります。
解体するにも費用が重くなります。
最初に、月1回の確認、草刈りの手配、
火災保険の確認、今後の期限を決めておけば、
状況は違っていたかもしれません。
空き家対策は、特別なことから始める必要はありません。
放置しない仕組みを作ることです。
空き家は、放置してから考えると選択肢が減ります。
早めに状態を見て、管理・活用・売却・解体の方向性を決めることが、
負担を大きくしないための基本です。
つづく