こんにちはキャリーライフ中川です。
不動産相続の基本
相続で見落としやすいものの一つが、
実家や土地の名義です。
親が亡くなった後も、家族の誰かが住んでいる。
すぐに売る予定がない。
固定資産税は払っている。
家族の中では、誰が引き継ぐか何となく分かっている。
この状態だと、名義変更は急がなくてもよいと思われがちです。
今は違います。
令和6年4月1日から、相続登記は義務化されています。
不動産を相続で取得したことを知った日から、
原則3年以内に相続登記をする必要があります。
正当な理由なく申請しない場合、
10万円以下の過料の対象になることがあります。
以前は、相続登記をしなくても罰則がないため、
後回しにされやすい手続きでした。
「いつかやる」ではなく、3年以内に確認する手続きです。
【目次】
1- 相続登記とは、実家や土地の名義を変えること
2- 令和6年4月から相続登記は義務化された
3- 名義をそのままにすると、相続人が増える
4- 空き家900万戸時代と名義の問題
1- 相続登記とは、実家や土地の名義を変えること
相続登記とは、亡くなった人の名義になっている不動産を、
相続した人の名義に変える手続きです。
実家。
土地。
田畑。
山林。
アパート。
駐車場。
不動産がある場合に関係します。
預貯金は、金融機関で相続手続きをします。
生命保険は、保険会社に請求します。
不動産は、法務局で登記を確認し、名義を変える必要があります。
ここが見落とされやすいところです。
固定資産税を払っている人が所有者とは限りません。
住んでいる人が所有者とも限りません。
家族の中で「長男が継いだ」と思っていても、
登記上は亡くなった親や祖父母の名義のままということがあります。
数字で見ると、違いが分かります。
父が亡くなった時点で、
相続人が母と子ども2人なら、話し合う相手は3人です。
そのまま20年、30年と名義変更をしない。
母も亡くなる。
子どもの一人も亡くなる。
孫の世代に移る。
最初は3人で済んだ話が、
6人、8人、10人以上に広がることがあります。
人数が増えるほど、署名や書類の確認も増えます。
遠方に住む人がいる。
連絡先が分からない人がいる。
相続に関心が薄い人がいる。
認知症の人がいる。
海外に住んでいる人がいる。
名義を変えないまま時間が経つと、手続きは簡単にはなりません。
むしろ複雑になります。
2- 令和6年4月から相続登記は義務化された
相続登記の義務化は、令和6年4月1日から始まりました。
相続で不動産を取得した相続人は、
その所有権を取得したことを知った日から
3年以内に相続登記を申請する必要があります。
遺産分割で不動産を取得した場合も、
遺産分割が成立した日から3年以内に申請が必要です。
令和6年4月1日より前に発生した相続も対象です。
過去に相続した実家や土地で、
名義変更していない不動産も義務化の対象になります。
この場合は猶予期間があり、
原則として令和9年3月31日までに対応が必要です。
▪以前の相続登記
期限：なし
義務：なし
過料：なし
後回しになりやすい
▪現在の相続登記
期限：原則3年以内
義務：あり
過料：10万円以下の可能性
過去の未登記相続も対象
「売る時に考えればいい」
この感覚では済みにくくなっています。
祖父が亡くなった時、田舎の土地は誰も使っていませんでした。
売る予定もなく、名義変更もしませんでした。
父の代でもそのまま。
子どもの代になって、固定資産税通知書で土地の存在を知りました。
登記名義は祖父のままです。
相続人は、父の兄弟姉妹、その子どもたちまで広がっています。
誰に連絡すればよいか分からない。
住所が分からない人もいる。
売却や管理の話が進まない。
昔の相続だから関係ない。
そう言い切れない時代になっています。
3- 名義をそのままにすると、相続人が増える
相続登記をしないままでも、日常生活ではすぐ困らないことがあります。
だから後回しになりやすいです。
売る時。
貸す時。
解体する時。
担保に入れる時。
境界を確認する時。
兄弟姉妹で分け方を決める時。
この段階で、名義の問題が表に出ます。
法務省の調査では、最後に所有権の登記がされてから
50年以上経過している土地の割合は、
大都市地域で6.6％、中小都市・中山間地域で26.6％とされています。
大都市では約15筆に1筆。
中小都市・中山間地域では約4筆に1筆。
長期間、名義が動いていない土地は、
地方ほど多くなりやすい傾向があります。
実家や田畑、山林を相続する家庭では、ここが盲点になります。
「親の家」だと思っていた。
調べると、祖父母名義だった。
「うちの土地」だと思っていた。
調べると、親族との共有だった。
「使っていない土地」だと思っていた。
調べると、相続人が何人もいた。
不動産相続の難しさは、価格の高さだけではありません。
名義と相続人の数です。
▪すぐに相続登記をする場合
相続人：親の相続人だけ
確認する戸籍：比較的少ない
話し合う相手：限られる
売却・解体・管理の判断：進めやすい
▪20年、30年放置した場合
相続人：子や孫世代まで広がる
確認する戸籍：増える
話し合う相手：増える
売却・解体・管理の判断：止まりやすい
名義をそのままにすることは、問題を消すことではありません。
次の世代に先送りすることです。
4- 空き家900万戸時代と名義の問題
相続登記の義務化には、社会的な背景があります。
所有者不明土地の問題です。
法務省は、所有者不明土地について、
登記簿を見ても所有者がすぐ分からない土地や、
所有者が分かっても連絡がつかない土地と説明しています。
所有者不明土地の発生原因の約3分の2は、
相続登記の未了とされています。
名義が古いままになると、誰が管理する土地なのか分かりにくくなります。
売買が進みにくい。
公共事業が進みにくい。
災害復旧が進みにくい。
管理されず、近隣へ影響が出る。
個人の相続手続きが、地域の問題にもつながります。
空き家の増加も関係します。
総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査では、
全国の空き家数は900万戸です。
平成30年調査から51万戸増え、
空き家率は13.8％で過去最高です。
13.8％は、住宅の約7戸に1戸が空き家という水準です。
実家を相続した。
誰も住まない。
名義も変えていない。
管理方法も決まっていない。
この状態が長く続くと、空き家問題につながります。
相続登記は、単なる書類手続きではありません。
実家や土地の責任者をはっきりさせる手続きです。
相続登記は、家族のための整理です。
次の世代に負担を残さないための、相続の基本手続きです。
つづく