「親が亡くなり、実家を相続することになった」「土地や家の名義は、そのままでもいいのだろうか」不動産を相続したとき、まず確認したいのが登記名義を誰に変えるのかということです。
2024年4月から、不動産を相続した人には相続登記の申請が義務付けられています。原則として、自分が不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく怠った場合には、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
ただし、相続したらすぐ法務局へ行けば終わるというものでもありません。誰が不動産を引き継ぐのか、遺言はあるのか、相続人は誰なのか。まずそこを整理する必要があります。
今回は、実家や土地を相続したときに最初に確認したい流れを整理します。
目次
1．親が亡くなっても家の名義は自動では変わらない
2．最初に確認するのは「誰が相続人か」と「遺言」
3．相続登記が必要になる主な場面
4．売る・残すを決める前に名義を整理する
1．親が亡くなっても家の名義は自動では変わらない
親が亡くなったからといって、実家の登記名義が自動的に子どもへ変わるわけではありません。登記簿には、亡くなった親の名前がそのまま残ります。そのため、不動産を相続した人が法務局へ申請し、新しい所有者を登記する必要があります。これが相続登記です。
2024年4月からは、相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが法律上の義務になりました。ただ、ここで最初から「誰の名義にするか」を決められるとは限りません。
例えば兄弟姉妹がいる場合、実家を長男が相続するのか、兄弟で共有するのか、売却して代金を分けるのかによって、その後の手続きが変わります。
そのため、まず必要なのは登記申請そのものより、相続関係を整理することです。
2．最初に確認するのは「誰が相続人か」と「遺言」
不動産の名義を変える前に確認したいのが、相続人と遺言です。亡くなった人が遺言書を残している場合は、その内容によって不動産を取得する人が決まることがあります。
遺言がない場合には、戸籍などを確認して法定相続人を特定し、必要に応じて相続人同士で遺産分割について話し合います。
例えば、父親が亡くなり、母親と子ども2人が相続人であれば、実家を誰が引き継ぐのかを決める必要があります。実家だけを見るのではなく、預貯金やその他の財産も含めて分け方を考えることになります。
相続登記では、こうした相続の内容に応じて必要書類も変わります。遺言による相続なのか、法定相続分で登記するのか、遺産分割協議によって取得するのかによって手続きが異なるため、最初に「誰が、どのような根拠で不動産を取得するのか」を整理することが重要です。法務局も、遺言、法定相続、遺産分割などケース別に登記手続きを案内しています。
3．相続登記が必要になる主な場面
相続登記というと、「家を売るときに必要」という印象を持つ人もいます。現在は、売却予定があるかどうかに関係なく、相続によって取得した不動産について申請義務があります。
実際には、次のような場面で名義の整理が必要になります。
親から実家を引き継いで、そのまま住み続ける場合。誰も住まない家を相続する場合。土地だけを相続する場合。遺産分割で特定の相続人が不動産を取得する場合。将来その家や土地を売却する場合。特に売却する場合は、亡くなった人の名義のままでは、そのまま買主へ所有権を移すことはできません。
まず相続によって誰が所有者になったのかを登記し、その後に売買による所有権移転登記へ進むことになります。また、相続登記には登録免許税がかかるのが基本です。相続による所有権移転登記では、原則として固定資産税評価額に0.4％を掛けて計算します。一定の条件を満たす土地については、2027年3月31日まで免税措置が設けられています。
費用や必要書類はケースによって異なるため、複雑な相続関係がある場合には司法書士へ相談する方法もあります。
4．売る・残すを決める前に名義を整理する
実家を相続すると、「売った方がいいのか」「誰かが住むのか」「しばらくそのままにするのか」という話になりがちです。もちろん、その判断も必要です。
その前提となるのが、その家を誰が所有するのかを明確にすることです。
例えば兄弟3人のうち誰も住む予定がない場合でも、誰が相続するのか決まらないままでは、その後の売却や活用を進めにくくなります。逆に、名義が整理されていれば、その後に売却する、貸す、住み続けるなどの選択肢を具体的に検討できます。
大切なのは、「とりあえず共有名義にしておけばいい」と簡単に決めないことです。共有にすれば、一人だけで自由に売却できなくなるなど、その後の判断に複数人の意思確認が必要になる場面があります。誰が所有するのかは、相続税や不動産の価値だけではなく、これからその家を誰が管理し、どう使うのかまで含めて考える必要があります。
相続登記は、単なる名義変更ではありません。その家の次の所有者を決め、今後の住まいや土地の扱いを考える入口でもあります。
まとめ
親から実家や土地を相続しても、登記名義は自動では変わりません。まず確認するのは、誰が相続人なのか、遺言があるのか、そして誰がその不動産を取得するのかです。その内容が決まったら、法務局で相続登記を行います。
2024年4月からは、相続で不動産を取得したことを知った日から原則3年以内の申請が義務になっています。相続登記を「期限があるから急いでする手続き」とだけ考えるのではなく、まず実家や土地をこれからどうするのかを整理することも大切です。
誰が所有するのか。誰が管理するのか。住むのか、売るのか、残すのか。その土台を整えるのが相続登記です。実家を相続したときの最初の一歩は、家をどう処分するかではなく、「この不動産を誰が引き継ぐのか」を明確にすることです。
つづく