こんにちはキャリーライフ中川です。
マンションは、一度建てればずっと同じ状態で住み続けられるわけではありません。人が年齢を重ねるように、建物も年を重ねます。
国土交通省によると、2024年末時点で築40年以上の分譲マンションは約148万戸。2044年には約482.9万戸まで増えると推計されています。
問題になるのは、建物だけではありません。長く住み続けているマンションでは、居住者自身も高齢になります。国も現在、マンションの「建物と居住者の2つの老い」を課題として捉え、長寿命化や建て替えなどの支援を進めています。
マンションを購入するときにはあまり考えない「その家の30年後、40年後」。これからは、戸建てだけでなくマンションでも重要な住まいの問題になってきます。
目次
1．築40年以上のマンションが急増する
2．古くなるのは建物だけではない
3．マンションは「自分だけ」で決められない
4．購入するときから将来まで見る
1．築40年以上のマンションが急増する
国土交通省の推計では、築40年以上の分譲マンションは2024年末で約148万戸あります。
10年後の2034年には約293.2万戸、2044年には約482.9万戸まで増える見込みです。20年間で3倍を超える規模になります。
このため国土交通省は9月14日、老朽化マンションの再生や長寿命化に向けた「マンションストック長寿命化等モデル事業」で、2026年度第2回として8件のプロジェクトを採択しました。対象になるのは単なる修繕だけではありません。長寿命化のための改修、建て替え、その前段階となる調査や合意形成なども含まれています。
国も、「古くなったら壊して建て替えればよい」だけでは対応できないと考え始めているわけです。
2．古くなるのは建物だけではない
マンションの老朽化というと、外壁や配管、エレベーターなどを思い浮かべます。
しかし、もう一つあります。そこに住む人の高齢化です。国土交通省はこれを、マンションの「建物と居住者の2つの老い」と表現しています。
例えば、30代でマンションを購入した人が40年間住めば70代になります。
その間に建物では、大規模修繕、給排水設備の更新、エレベーターの交換などが必要になる可能性があります。
一方、住む人側では、階段や段差が負担になる、車を使わなくなる、病院や買い物への移動を考えるようになるといった変化があります。
マンションの将来は、「建物をどう維持するか」と「そこに住む人がどう暮らすか」を別々には考えにくくなっていきます。
3．マンションは「自分だけ」で決められない
戸建て住宅との大きな違いもあります。自分の部屋をリフォームするだけなら、比較的自分の判断でできます。外壁、屋根、廊下、エレベーター、給排水設備などの共用部分は、所有者一人では決められません。管理組合で話し合い、費用や工事内容について合意する必要があります。ここがマンション特有の難しさです。
建物が古くなって修繕費が増える時期と、居住者が高齢になり収入が年金中心になる時期が重なることもあります。さらに、所有者が亡くなって相続が発生したり、住まずに所有だけする人が増えたりすると、管理組合の意思決定が難しくなる場合もあります。
マンションの問題は、単に「古い建物」の問題ではなく、所有者同士で将来を決める仕組みの問題でもあるのです。
4．購入するときから将来まで見る
新築マンションや中古マンションを選ぶとき、どうしても現在の条件に目が向きます。
価格、間取り、駅までの距離、眺望、設備。もちろん大切です。
ただ、長く住むなら、そのマンションが10年後、20年後にどうなっているかという視点も必要です。中古マンションなら、築年数だけを見るのではなく、これまでどのように管理されてきたのか。長期修繕計画はあるのか。修繕積立金はどうなっているのか。大規模修繕は実施されているのか。こうした管理の履歴も、住宅そのものの価値に関係してきます。また、自分自身についても同じです。
今は駅から多少歩いても問題なくても、20年後はどうでしょうか。車を使わなくなったとき、買い物や病院へ行けるでしょうか。住宅を選ぶということは、今の間取りだけではなく、建物と自分の将来を一緒に考えることでもあります。
まとめ
築40年以上の分譲マンションは、2024年末の約148万戸から、2044年には約482.9万戸へ増えると見込まれています。マンションの老朽化は、これから一部の古い建物だけの問題ではなくなっていきます。考える必要があるのは、建物の年齢だけではありません。
住んでいる人も一緒に年齢を重ねます。修繕するのか。長く使うのか。建て替えるのか。そして、自分自身はそこにいつまで住むのか。マンションだから安心、戸建てだから大変、と単純に分けられるものでもありません。どちらにも、それぞれ将来の管理があります。
住まいを考えるとき、「今ここに住みたいか」だけでなく、「20年後もこの住まいを選べるか」。これから住宅寿命が長くなり、人も長く生きる時代だからこそ、そんな見方も必要になってきているのではないでしょうか。
つづく