「住宅価格が上がり、自分たちの貯蓄と住宅ローンだけでは少し厳しい。親から頭金を援助してもらえないだろうか」家を買うとき、親や祖父母から資金援助を受ける家庭もあります。
ただし、親子の間でも、お金をもらえば原則として贈与税の対象になります。一方、2026年12月31日までに父母や祖父母から住宅購入などのための資金を受け取り、一定の条件を満たした場合には、省エネ等住宅なら最大1,000万円、それ以外の住宅なら最大500万円まで贈与税が非課税になる制度があります。
「親からもらうお金だから税金は関係ない」と考えるのではなく、住宅を購入する前に制度と手続きを知っておくことが大切です。
目次
1．住宅購入の援助にも贈与税はかかる
2．最大1,000万円まで非課税になる制度
3．使える人と住宅には条件がある
4．非課税でも申告が必要
1．住宅購入の援助にも贈与税はかかる
住宅購入では、頭金や諸費用としてまとまったお金が必要になります。そこで親から「500万円出してあげる」と援助を受けることがありますが、親子であっても、財産を無償でもらえば基本的には贈与です。通常の暦年課税では、1年間にもらった財産について110万円の基礎控除があります。ただ、住宅購入では数百万円単位の援助になることもあり、通常の基礎控除だけでは収まらないケースがあります。そこで用意されているのが「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」です。
国税庁によると、2024年1月1日から2026年12月31日までに、父母や祖父母などから住宅の新築、購入、一定の増改築に使う資金を受け取った場合、要件を満たせば特例を利用できます。ポイントは、単に親からお金をもらう制度ではなく、自分が住む住宅を取得するための資金として受け取ることです。
2．最大1,000万円まで非課税になる制度
非課税になる限度額は、購入する住宅の性能によって変わります。一定の省エネ性能、耐震性能、バリアフリー性能のいずれかを満たし、必要な書類で証明できる「省エネ等住宅」であれば、受贈者1人につき最大1,000万円まで。それ以外の対象住宅では最大500万円までです。
例えば、親から省エネ等住宅の購入資金として800万円の贈与を受け、ほかの要件も満たしていれば、この特例の非課税枠に収まる可能性があります。ただし、「新築住宅なら自動的に1,000万円」というわけではありません。新築住宅で省エネ等住宅として扱われるには、原則として断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上、耐震等級2以上など、国が定めた性能基準のいずれかを満たし、それを住宅性能証明書などで証明する必要があります。中古住宅については別の基準が定められています。住宅会社から「この住宅は省エネ住宅です」と聞くだけではなく、税制上の非課税枠1,000万円の対象として必要な証明ができる住宅なのかまで確認しておくことが重要です。
3．使える人と住宅には条件がある
この制度には、贈与する人、受け取る人、購入する住宅、それぞれに条件があります。
まず贈与者は、父母や祖父母などの「直系尊属」です。配偶者の父母や祖父母は、通常は自分の直系尊属には当たりません。贈与を受ける人は、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であることが必要です。また、その年の合計所得金額は原則2,000万円以下でなければなりません。床面積40㎡以上50㎡未満の住宅では、所得要件が1,000万円以下になります。住宅についても、登記上の床面積が原則40㎡以上240㎡以下で、床面積の2分の1以上を本人が住むために使用するなどの条件があります。中古住宅でも利用できますが、築年や耐震性能などの要件を確認する必要があります。さらに、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その資金の全額を住宅の取得などに使う必要があります。同日までに入居するか、その後遅滞なく入居することが確実と見込まれることも条件です。
住宅を契約してから「親に援助してもらえばいい」と考えるより、購入資金の計画を立てる段階で、贈与の時期と住宅の条件まで確認する方が安全です。
4．非課税でも申告が必要
この制度で特に間違えやすいのが、「税金がゼロなら申告しなくてもいい」と考えてしまうことです。住宅取得等資金の非課税特例を利用するためには、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに、贈与税の申告書と必要書類を税務署へ提出する必要があります。
贈与額が非課税枠の範囲内で、結果として納める贈与税がゼロになる場合でも、特例を利用するための申告は必要です。また、住宅ローン控除を利用する場合にも注意があります。
住宅取得等資金の贈与について非課税特例を受けた金額は、住宅ローン控除を計算する際、住宅などの取得対価から差し引いて計算する必要があります。つまり、親から援助を受ければ、その金額とは無関係に住宅ローン控除を満額計算できるわけではありません。
住宅購入では、売買価格だけでなく住宅ローン、贈与、税制優遇が互いに関係します。
特に親から大きな金額の援助を受ける場合は、契約前に税務署や税理士などへ確認しておくと、後から制度の対象外だったと気付くリスクを減らせます。
まとめ
親や祖父母から住宅購入資金の援助を受ける場合、親子だからといって自動的に非課税になるわけではありません。ただし2026年12月31日までの贈与で一定の条件を満たせば、住宅取得等資金の非課税制度により、省エネ等住宅では最大1,000万円、それ以外の対象住宅では最大500万円まで贈与税が非課税になります。
重要なのは、金額だけを見ないことです。誰から贈与を受けるのか、購入する住宅が要件を満たすのか、いつ資金を受け取り、いつ住宅購入に使うのか、必要な証明書を用意できるのか。そして翌年に正しく申告することまで含めて制度です。住宅価格が高くなっている今、親からの援助は住宅購入を後押しする一つの方法になります。
一方で、援助額を前提に住宅予算を大きくしすぎれば、その後の住宅ローンや維持費が家計を圧迫することもあります。
「いくら援助してもらえるか」から家を決めるのではなく、自分たちが無理なく暮らせる住宅予算を決め、その中で親からの援助と税制をどう活用するかを考える。
この順番で住宅資金を整理することが大切です。
つづく