実家の土地や建物について登記簿を確認すると、すでに亡くなった祖父の名前が残っていた。こうしたケースがあります。
祖父が亡くなったときには特に困らず、その後も父が住み続けていたため、名義を変えないまま年月が過ぎた。そして父も亡くなり、子どもの世代になって初めて手続きを始める。
このように、相続登記をしないまま次の相続が起きることを一般に「数次相続」といいます。
法務局も、何世代も相続登記をしていない場合には相続人が増え、多くの書類が必要になると案内しています。
今回は、祖父母など古い名義が残っている家で、なぜ手続きが複雑になりやすいのかを整理します。
目次
1．「祖父名義だから孫へ変える」だけではない
2．時間がたつほど関係する人が増えることがある
3．家を売ろうとしたときに初めて分かることも
4．古い実家ほど「誰のものか」を一度確認する
1．「祖父名義だから孫へ変える」だけではない
例えば、土地の登記名義が祖父のままだとします。祖父が亡くなった後、父がその土地を引き継いで使っていた。しかし父名義への相続登記をしないまま、その父も亡くなった。
現在、孫がその土地を相続しようとしても、通常は現在の家族だけを見ればよいわけではありません。まず祖父が亡くなった時点で誰が相続人だったのかを確認し、その相続関係を整理します。その後、父の相続についても確認する必要があります。
法務局も、亡くなった人自身が登記名義人ではなく、その親など古い世代が名義人になっている場合には、まず登記名義人からの相続関係を確認する必要があると説明しています。
一定の場合には、途中の登記を省略して最終の相続人へ直接登記できる例外もあります。例えば最初の相続が単独相続となっている場合などです。そのため、「必ず一代ずつ名義変更する」と単純に考えるのではなく、実際の相続関係を確認して判断する必要があります。
2．時間がたつほど関係する人が増えることがある
数次相続が難しくなる大きな理由は、時間の経過です。祖父が亡くなった時点では、相続人が妻と子ども3人だったとします。その後、相続登記をしないまま年月がたち、その子どもの一人が亡くなれば、その人の配偶者や子どもが新たな相続関係に入る可能性があります。
さらに別の相続人も亡くなれば、確認しなければならない人は増えていきます。
当初は兄弟だけの話だったものが、年月がたつことで、いとこなど普段ほとんど連絡を取らない親族まで関係するケースも出てきます。必要になる戸籍も、現在の家族分だけとは限りません。過去の相続関係を確認するため、古い戸籍までさかのぼって確認することがあります。
法務局が、何世代にもわたり相続登記をしていない場合には「相続人も増え、多くの書類が必要になる」としているのは、このためです。名義を変えなかったこと自体が、すぐ生活上の問題になるとは限りません。時間がたつことで問題がなくなるのではなく、相続関係が広がっていく可能性があることには注意が必要です。
3．家を売ろうとしたときに初めて分かることも
古い名義が残っていても、家族がその家に住み続けている間は、大きな支障を感じないことがあります。問題が表面化しやすいのは、その家を動かそうとしたときです。
例えば、誰も住まなくなった実家を売却しようとして、不動産会社から登記簿を確認され、初めて祖父名義のままだと分かることがあります。亡くなった祖父の名義から、そのまま買主へ売買による所有権移転登記をすることはできません。まず相続関係を整理し、相続人への登記を行ったうえで、買主へ所有権を移すことになります。
売却だけではありません。土地を活用したい、建物を建て替えたい、金融機関から融資を受けたいといった場面でも、所有関係が整理されていることが前提になる場合があります。
空き家になってから慌てて確認するのではなく、現在の登記名義を一度把握しておく意味があります。
4．古い実家ほど「誰のものか」を一度確認する
実家について家族で話すときには、「将来誰が住むか」「売るか残すか」といった話から始めることが多いと思います。築年数の古い家や代々引き継いできた土地では、その前に確認したいことがあります。
登記簿上、現在誰の名義になっているのか。固定資産税の納付書が届いている人と、登記名義人が同じとは限りません。また、「父からこの土地を引き継いだ」と家族が認識していても、その父自身が登記名義人ではなかったということもあります。
2026年現在、法務局では数次相続に対応した相続登記の申請書式や記載例も用意しています。相続関係が複雑で自分たちだけでは整理しにくい場合には、法務局への相談や司法書士への依頼という方法もあります。重要なのは、問題が起きてから名義を見るのではなく、家族が家の今後を考え始めた段階で確認しておくことです。
まとめ
実家の登記名義が祖父母など昔の世代のままでも、それだけで日常生活が止まるわけではありません。「今困っていないから」と、そのまま何年も過ぎてしまうことがあります。その間に次の相続が発生すると、確認する相続人や必要な書類が増え、手続きが複雑になる可能性があります。法務局も、何世代も相続登記をしていないケースでは相続人が増え、多くの書類が必要になると注意を促しています。
実家を売る、残す、活用する。その判断をするときに、「誰の名義になっているか」はすべての土台になります。長く家族が使ってきた家ほど、家族の認識と登記簿の内容が一致しているとは限りません。「この家は父のものだったはず」で終わらせず、登記上は誰のものなのかを確認しておく。
それが、次の世代へ問題を持ち越さないための大切な確認になります。
つづく