こんちはキャリーライフ中川です。
20年後の土地価格シミュレーション
人口減少が加速する地方では、
住宅需要の減少とともに土地価格の下落が続いています。
総務省や国土交通省のデータをもとに、
今後20年間でどの程度地価が変わるのかお伝えします。
目次
1｜地方の人口減少の現状
・1-1：全国平均と地方の減少率比較
・1-2：特に減少が顕著な県と市町村
2｜人口減少と地価下落の関係
・2-1：人口1％減で地価は何％下がる？
・2-2：都市部と地方部の下落率の違い
3｜20年後の土地価格シミュレーション
・3-1：人口減少率別の価格予測モデル
・3-2：地方主要都市と過疎地の比較
4｜資産価値を守るための行動
・4-1：早期売却・活用判断の重要性
・4-2：リフォームや活用法による価値維持策
1-1：全国平均と地方の減少率比較
総務省の推計では、
2025年から2045年までに日本の人口は約16％減。
地方では減少率がさらに高く、
青森県・秋田県などでは30％超の減少が見込まれています。
都市部と地方での人口動態の差は、
住宅需要の格差を拡大させています。
1-2：特に減少が顕著な県と市町村
市町村単位では、
過疎地域で40％以上の人口減少予測が出ている自治体もあります。
政令指定都市の中心部ではほぼ横ばいか、
微減にとどまる地域も存在します。
この差が、地価の二極化を加速させる原因です。
2-1：人口1％減で地価は何％下がる？
国土交通省の調査によると、
地方の住宅地では人口が
1％減少するごとに地価は
平均0.8〜1.2％下落する傾向があります。
人口減と同時に高齢化も進むため、
需要減の影響は単純計算以上に大きくなります。
2-2：都市部と地方部の下落率の違い
地方都市の中心部は下落率が低く、
周辺部や農村部では下落率が高くなります。
例えば
人口減少率が年1.5％の町では、
地価は年1〜2％下落し、
20年後には最大3〜4割安になる可能性があります。
3-1：人口減少率別の価格予測モデル
人口減少率を基準に、20年後の土地価格を
試算すると以下のようになります。
| 人口減少率（年） | 現在の地価（坪単価） | 20年後予測（下落率） |
| 0.5％ | 20万円 | 約18万円（▲10％） |
| 1.0％ | 20万円 | 約16万円（▲20％） |
| 1.5％ | 20万円 | 約13.6万円（▲32％） |
| 2.0％ | 20万円 | 約12万円（▲40％） |
3-2：地方主要都市と過疎地の比較
地方主要都市（県庁所在地など）は
インフラや雇用が集中しており、
下落率は比較的緩やかです。
過疎地や山間部では買い手不足が深刻で、
需要ゼロに近い状態となる地域もあります。
同じ県内でも地価の差が倍以上になるケースがあります。
4-1：早期売却・活用判断の重要性
地価下落が長期的に続く地域では、
早めの売却や賃貸活用が資産防衛の鍵になります。
いつか使うかもと保有を続けるほど、
売却額が減り、管理コストだけが増える可能性があります。
4-2：リフォームや活用法による価値維持策
地価下落を完全に止めることはできませんが、
建物の状態を良好に保つことで売却時の評価は上がります。
耐震補強や省エネ改修、賃貸化、
シェアハウスなどの活用も検討すべきです。
地域ニーズに合った用途を見つけることが、
負動産化を防ぐポイントです。
つづく