こんにちはキャリーライフ中川です。
残価設定ローンのデメリット
これからの住宅ローンが
どう変わっていくのか
を現実的な視点でお伝えいたします。
【目次】
1 残価は「保証された価値」ではない
2 売れない・下がるリスクは誰が負うのか
3 高齢期に残る「最後の支払い問題」
4 これからの住宅ローンはどう変わるのか
1 残価は「保証された価値」ではない
最大の注意点は、
残価は将来保証されている金額ではない
ということです。
・不動産市況の変化
・金利上昇
・地域の人口減少
・建物の劣化
これらによって、
想定した残価より実際の売却価格が
下回る可能性は十分にあります。
その差額は、
借主が負担するのが原則です。
2 売れない・下がるリスクは誰が負うのか
残価設定は、
・売れること
・一定の価格がつくこと
が前提のローンです。
しかし、
・立地が悪い
・築年数が進んだ
・管理状態が悪い
・周辺に空き家が増えた
こうした条件が重なると、
売却自体が難しくなります。
特に地方や郊外では、
売る前提のローンほど慎重さが必要になります。
3 高齢期に残る「最後の支払い問題」
40〜60代が最も注意すべきなのが、
高齢期に残価の支払い判断が来る可能性です。
・年金生活で一括返済できない
・売却したくても住み続けたい
・次の住まいが決まらない
この状態で判断を迫られると、
選択肢は一気に狭まります。
月々が楽だった分、最後が重い
これが残価設定ローンの本質です。
4 これからの住宅ローンはどう変わるのか
今後の住宅ローンは、
「完済前提」から「出口前提」
へと考え方が変わっていきます。
・住み替え
・売却
・賃貸化
・相続
住宅ローンは、借りることより
どう終わらせるかが重要な時代になります。
残価設定ローンは、
出口を描ける人にとっては有効
描けない人にとってはリスク
その差がはっきり分かれる仕組みです。
住宅を「所有」から「利用」へ近づける制度です。
しかし、万能ではありません。
40〜60代に必要なのは、
・家の出口
・住み替え
・実家との関係
・老後の住まい
をセットで考える視点です。
住宅ローンの形が変わる今こそ、
どんな家に、いつまで住むのか
を整理するタイミングと言えるでしょう。
つづく