こんにちはキャリーライフ中川です。
土地の危険性について調べ始めると、
次に出てくるのが規制という言葉です。
「ここは土砂災害警戒区域です」
「浸水想定区域に該当します」
説明を受けて、初めて土地の条件を
意識する人も少なくありません。
土地に関する規制や指導は確実に増えています。
今回は、新築・建て替え・売却に影響する、
土地と規制の関係を整理します。
【目次】
1- 土砂災害区域での建築の考え方
2- 浸水想定区域と行政の対応
3- 昔は建てられた土地の変化
4- 規制が資産価値に与える影響
1- 土砂災害区域での建築の考え方
土砂災害警戒区域に指定されても、
すべての建築が禁止されるわけではありません。
ただし特別警戒区域（レッドゾーン）では、
建物の構造に制限がかかることがあります。
たとえば、居室を崖側に配置しない、
一定の強度を持たせるなど、
通常よりコストがかかる設計が
求められるケースがあります。
この条件は、新築だけでなく、
建て替えや大規模リフォームでも影響を受けます。
昔は建てられたという事実より、
今どう扱われるかが重要になっています。
2- 浸水想定区域と行政の対応
浸水想定区域に指定されると、
すぐに住めなくなるわけではありません。
近年は行政側の対応が変わりつつあります。
たとえば、床の高さを上げる、
設備を2階に配置するなど、
防災対策を求められるケースが増えています。
また、ハザードマップ上で1.0m以上の
浸水が想定される土地では、
住宅ローンや保険の条件に影響が出ることもあります。
規制というより、指導や配慮要請という形で、
建築計画に影響が出るのが最近の特徴です。
3- 昔は建てられた土地の変化
「この家は40年前に建っている」
この言葉は安心材料のように聞こえますが、
実は注意が必要です。
当時は存在しなかった制度や基準が、
現在は当たり前になっています。
気候変動による豪雨の増加、
都市化による排水能力の変化などを背景に、
後から指定される区域が増えているのです。
昔は問題なかった土地が、
今は慎重に扱う土地に変わっている
ケースは珍しくありません。
4- 規制が資産価値に与える影響
土地の規制は、住むときだけでなく、
将来の出口にも影響します。
売却時に説明が必要になったり、
買い手が慎重になったりすることで、
価格や売却期間に差が出ることがあります。
特に、建て替え前提で購入される土地では、
規制の有無が判断材料になります。
重要なのは、危険な土地だから価値がないではなく、
条件を理解した上でどう活かすかを考えることです。
つづく