こんにちはキャリーライフ中川です。
住宅ローンを選ぶとき、気になるのが金利です。
日銀の政策修正を受けて、
固定金利・変動金利ともに上昇傾向にあります。
2025年10月時点では、
フラット35の金利が年1.96〜2.04％、
主要銀行の変動金利は年0.47〜0.70％。
どちらを選ぶべきか迷う方も多いでしょう。
金利がどう決まるのか、
「変動金利」と「固定金利」の違いを整理します。
【目次】
1-1 金利は何で決まる？
1-2 上がる金利・下がる金利の関係
2-1 変動金利の仕組みとリスク
2-2 固定金利を選ぶべき人とは
1-1 金利は何で決まる？
住宅ローンの金利は、
日銀の金融政策と国債市場の動きによって決まります。
変動金利は短期金利（短期プライムレート）に連動し、
固定金利は長期国債の利回りに影響を受けます。
たとえば、
日銀が金融緩和を続けると、
短期金利が下がり、変動金利型ローンは低下します。
逆に、物価上昇や円安が進むと、
金利引き上げの圧力が強まり、
長期金利が上昇 → フラット35の金利も上がる
金利は「物価」「為替」「景気」など
指標に敏感に反応しており、
景気が上がれば金利も上がる、
景気が冷えれば金利も下がるのが基本です。
1-2 上がる金利・下がる金利の関係
金利が上昇すると、
ローンの返済負担は大きくなります。
仮に3,000万円を35年返済で借りた場合、
金利が1％上がるだけで
総返済額は約600万円増（住宅金融支援機構試算）
金利が下がる局面では、
借り換えを活用することで
返済総額を抑えることが可能です。
金利は経済状況の鏡であり、
長期的には上昇と下降を繰り返します。
2025年の金利は過去5年と比べても
緩やかに上昇傾向にあり、
底を打ったとみる専門家が6割に達しています。
今後は、安定を重視するか、
低金利を狙うかが重要な判断になります。
2-1 変動金利の仕組みとリスク
変動金利は、半年ごとに金利が見直されます。
ただし、返済額は5年間固定され、
見直し時に金利が上がっても
返済額は最大1.25倍までしか増えない
という制限があります。
金利が上がり続けた場合、
元本が減らず利息ばかり払う
状況に陥ることもあります。
実際、2006年から2008年の金利上昇局面では、
返済額が増えずに未払い利息が累積し、
ローン残高が減らない
逆ざや現象が起きた例もあります。
変動金利は短期的には有利ですが、
長期で見ると金利上昇リスクを
自分で負うことになるのです。
2-2 固定金利を選ぶべき人とは
フラット35のような固定金利は、
借入時点で完済までの金利が確定します。
将来の金利上昇リスクを気にせず、
毎月の返済が変わらない安心感が最大の利点です。
金利が下がっても恩恵を受けにくく、
借り換えをしない限り支払総額は変わりません。
どちらを選ぶべきか。
・長期で住む予定があり、返済計画を安定させたい人 → 固定金利
・短期間で返済、もしくは将来収入増が見込める人 → 変動金利
基本の考え方です。
どの金利が得かではなく、
どんな暮らしに合うかで選ぶ。
金利時代の住宅ローン選択の本質です。
つづく