こんにちはキャリーライフ中川です。
売れない土地には共通点があります。
地価が上がっていても土地が売れない
価格を下げれば売れる
そんな時代ではなくなっています。
どんな土地が売れないのか。
実際の相談例を見ていくと、
負動産になる前に知っておきたいことが見えてきます。
【目次】
1- 立地が弱い土地は選ばれない
2- 接道・形状の問題
3- 使い道が見えない土地
4- 維持費だけがかかる土地
1- 立地が弱い土地は選ばれない
今の不動産市場では、まず立地で選ばれます。
例えば
駅徒歩10分以内 → 検討されやすい
駅徒歩30分以上 → 検討されにくい
この差は大きく、同じ価格帯でも
問い合わせ数に差が出ます。
また地方では
・スーパーが遠い
・病院が少ない
・公共交通が弱い
といった条件が重なると、
価格以前に候補から外れます。
不便な土地は安くしても売れにくい
という現実があります。
2- 接道・形状の問題
見落とされがちですが、
非常に重要なのが土地の条件です。
例えば
・接道が2m未満（再建築不可）
・旗竿地（奥まった土地）
・変形地
こうした土地は、建物が建てにくく、
買い手が限定されます。
同じ面積でも
・整形地 → 売れやすい
・不整形地 → 売れにくい
という違いが出ます。
場合によっては、
相場より2割〜3割安くしても
動かないケースもあります。
3- 使い道が見えない土地
今の買い手は、どう使えるかを重視します。
例えば
・住宅用地として使える
・駐車場にできる
・収益化できる
こうした土地は検討されます。
一方で
・広すぎる
・狭すぎる
・用途が限定される
土地は敬遠されます。
例えば
・30坪前後 → 住宅用として需要あり
・10坪未満 → 活用が難しい
・100坪以上（地方） → 需要が限定
という傾向があります。
使い道が明確かどうかが大きな差になります。
4- 維持費だけがかかる土地
売れない土地の問題は、持ち続けることにあります。
例えば
・固定資産税 →年間 5万〜10万円
・管理費 →年間 3万〜5万円
・合計 ＝年間 約10万〜15万円
10年続くと100万〜150万円の負担になります。
さらに草木が伸びれば
近隣トラブルの原因にもなります。
売れない
↓
放置する
↓
コストだけ増える
という状態になります。
これが負動産の典型パターンです。
売れない土地には共通点があります。
・立地が弱い
・接道や形状に問題
・使い道が見えない
・維持費がかかる
これらが重なると、価格を下げても動きません。
今の不動産市場では高いか安いかではなく
選ばれるかどうかが重要になっています。
実家や土地を
・持ち続けるのか
・整理するのか
一度立ち止まって考えることが
将来の負担を大きく変えます。
つづく