こんにちはキャリーライフ中川です。
中古住宅は価格の手頃さと
選択肢の多さが魅力ですが、
実際には 買ってから想定外の費用が発生した
という相談も多々あります。
中古住宅は買う前のチェックが何より重要です。
住宅ローン減税や補助金を活用しながら、
後悔しない中古住宅を選ぶための チェックポイントをお伝えいたします。
【目次】
1-1 まず確認すべき“見えない3つのリスク”
1-2 ローン減税が使えるかは書類で決まる
2-1 性能向上リフォームの前提となるチェック
2-2 トラブルを避けるための購入プロセス
1-1 まず確認すべき“見えない3つのリスク”
中古住宅で最初に見るべきは外観ではなく、
見えない部分の劣化リスクです。
国土交通省の調査では、
築20年以上の住宅の約5割に
・構造材の劣化
・基礎のひび割れ
・雨漏り痕
・シロアリ被害
いずれかが見られるとされています。
中古住宅で注意すべきリスクは次の3つです。
① 構造劣化──基礎・柱・梁の状態
耐震補強の可否や費用が決まるため最重要ポイント。
築年数よりも「メンテナンス履歴」の方が重要です。
② 水回り・給排水管の老朽化
表面のリフォーム済みでも、
配管が劣化しているケースが非常に多く、
交換には50〜150万円かかることもあります。
③ 雨漏り・外壁屋根の防水性能
中古住宅で最も多いトラブルです。
屋根形状・外壁材の種類・塗装時期を必ず確認します。
見た目がきれいでも、内部が傷んでいれば
「お得に買ったつもりが総額は新築並み」
というケースは珍しくありません。
1-2 ローン減税が使えるかは書類で決まる
中古住宅は、新築よりも
書類が揃っているかどうかで制度が使えるかが決まります。
住宅ローン減税の条件でつまずきやすいのが次の3つです。
① 耐震基準適合証明書が取れるか
築20年・25年を超える物件でも、
これがあれば減税対象になります。
取得できない物件は、
減税・補助金・瑕疵保険の多くが使えなくなります。
② 既存住宅売買瑕疵保険に加入できるか
加入には「構造の状態が基準を満たす」必要があり、
ひび割れ・雨漏り・劣化があると不可になることも。
③ 増改築等工事証明書（リフォーム用）
性能向上リフォームで減税を使う場合に必須です。
中古住宅は「安く買って減税を使う」つもりでも、
書類が揃っていなければ制度の恩恵が受けられません。
2-1 性能向上リフォームの前提となるチェック
中古住宅は、
“性能を上げられるかどうか”が資産価値を左右します。
そのため、事前に次のポイントを確認しておく必要があります。
① 断熱リフォームの可否
壁の中に断熱材が入っているか、
窓交換が可能な構造かをチェック。
② 耐震補強の可否
壁量・基礎の状態・屋根材の重さなどを確認し、
補強できる構造かどうかを見極めます。
③ 配管・設備更新に対応できるか
床下点検口がなかったり、
配管交換が困難な構造だと、
リフォーム費が跳ね上がることがあります。
中古住宅は買ってから考えるではなく、
買う前に性能アップの道筋があるかを見ることが重要です。
2-2 トラブルを避けるための購入プロセス
中古住宅は、一見すると即決しやすいと思われますが、
正しいプロセスで進めることが
防災・資産管理の観点でも重要です。
理想的な進め方です。
STEP1：インスペクション（住宅診断）
購入前に必ず専門家による診断を入れる。
費用は5〜7万円程度ですが、
後の追加工事を防ぐ保険のような役割を果たします。
STEP2：補助金・減税が使えるかを確認
物件ごとに異なるため、
・耐震性
・省エネ性能
・瑕疵保険加入可否
を確認し、制度の利用可否を整理します。
STEP3：リフォーム計画を同時に立てる
中古住宅は「物件価格＋リフォーム費」で比較するのが鉄則。
性能向上リフォームを前提に費用を試算します。
STEP4：最終的に“出口”まで考える
40〜60代は、
・老後の住まい
・子の世代への相続
・売却時の資産価値
まで想定する必要があります。
中古住宅の価値は、
住む人の世代によって意味が大きく変わるからです。
中古住宅は、買う前のチェックが
価値の9割を決める住まいです。
家の中身と制度の両方を見極めることが重要です。
つづく